1.1社会环境
　　社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）
　　社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）
　　社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）
　　社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）

　　1.2政治环境
　　政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）
　　政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）
　　政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）

　　1.3经济环境
　　宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）
　　市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）
　　财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）
　　资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）

　　1.4文化环境
　　风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等

　　1.5法律环境
　　法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）
　　法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）
　　执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）

　　1.6自然环境
　　地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。）
　　地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计，而且直接影响到项目的景观。

　　1.7项目用地基础设施环境
　　项目地块状况（位置、面积、地形、地貌、性质等）
　　交通环境条件（距机场、车站的距离，主要交通干线的分布。重要的公共交通工具及数量，交通方便程度等）
　　能源条件（电力供应状况、最近的变电站距离及其容量，煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离，其他能源，如煤、天然气等的供应状况等）
　　通讯环境条件（最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等）
　　给排水及排污环境条件（项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离，排水、排污设施状况，管道分布情况等）
　　地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析。注：简要说明即可）

　　2．项目投入产出分析
　　本处主要数据主要是根据前一部分市场研究及建筑设计的内容进行科学客观的模拟，在此基础上对项目投入产出进行分析。

　　2.1项目投资需求
　　2.1.1项目总体经济技术指标摸拟

　　2.1.2项目投资构成
　　本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
　　1）开发成本：
　　（1）土地使用权出让金
　　（2）土地征用及拆迁安置补偿费
　　（3）前期工程费
　　①规划设计费
　　②项目可行性研究费
　　③地质勘察测绘费
　　④三通一平费
　　（4）建安工程费
　　①土建工程费
　　②设备及安装工程费
　　（5）基础设施费
　　（6）公共配套设施费
　　（7）不可预见费
　　（8）开发期间税费
　　2）开发费用
　　（1）管理费用
　　（2）销售费用
　　（3）财务费用

　　2.1.3投资估算：
　　1）开发成本的估算
　　（1）土地使用权出让金
　　用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
　　平均标定地价 元/m2
　　（2）土地征用及拆迁安置补偿费
　　（3）前期工程费
　　（4）建安工程费
　　可以采取不同的估算方法，比较后选择一种较好的方法
　　（5）基础设施费
　　（6）公共配套设施费
　　（7）开发期间税费
　　（8）不可预见费
　　2）开发费用的估算
　　（1）管理费用（约为开发成本的3%）
　　（2）销售费用（约为销售收入的4%-5%，这里需要用到下面的销售收入估算资料）
　　（3）财务费用（从“贷款还本付息表”所得）
　　成本模拟表
　　内容项目 计算依据 单价（元/m2） 合价（万元）
　　（一）开发成本 以下1-8项之和
　　1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和的3%-5%
　　（二）开发费用 以下1-3项之和
　　1.管理费用2.销售费用3.财务费用 （一）×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”
　　（三）合计 （一）+（二）

　　2.2项目收益部分模拟

　　2.2.1销售收入模拟表及说明
　　销售均价假设（均价的确定、项目中具体单位的定价模拟，这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据）
　　项目销售计划
　　销售收入模拟

　　2.2.2项目经营税费估算
　　这部分费用不作为投资构成，它是作为销售收入的扣减部分。

　　2.2.3利润模拟表及说明

　　2.3项目投资与筹资计划

　　2.3.1投资计划及资金缺口

　　2.3.2筹资计划及其费用
　　贷款还本付息表

　　3．项目投资可行性分析
　　这一部分主要从财务指标模拟分析方面，对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析，很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。

　　3.1项目投资可行性分析的模拟前提
　　包括税费设定、折旧设定、期望收益率（基准收益率）确定等。 3.2损益表与项目静态盈利能力分析

　　3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析

　　3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析

　　3.5项目投资可行性分析结论

　　4．项目不确定性分析及开发经营风险分析
　　4.1项目盈亏平衡分析
　　4.1.1可变成本变动时对利润的影响

　　4.1.2销售价格变动时对利润的影响

　　4.2项目投资风险分析及规避方式提示
　　4.2.1项目风险评估

　　4.2.2资金运作风险评估与可行性建议

　　4.2.3经济、政策风险预测

　　5．项目开发节奏与投资控制建议
　　5.1影响项目开发节奏的因素分析

　　5.2项目开发节奏建议及结果预测

　　6．项目投资策划结论与建议

　　据财政部统计评价司的阐述，所谓企业绩效评价，是指运用数理统计和运筹学原理，特定指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩做出客观、公正和准确的综合评判。需指出的是，当前我国企业信息管理领域正逐步流行的ERP，也同样需要企业绩效评价，不过它与我们这里所讲的企业绩效评价是两个不同的概念，ERP中采用的企业绩效评价是特指评价其资源管理项目实施的效益和企业整体应用ERP后的效果。

　　我国当前实施的企业绩效评价，实质上是按照市场经济要求实行的一项企业监管制度。随着社会主义市场经济发展，政府管理经济的方式也正在朝着运用市场经济原则间接管理的方向不断转变。推进国有企业绩效评价和国有资产保值增值的考核，已成为我国经济体制改革的当务之急。目前各级政府部门正逐步把开展企业绩效评价作为国有企业监管的一项基础性工作来抓，并要求国有大型企业集团也要结合集团内部管理的要求开展对子(分)公司的评价工作，以加强企业集团内部的监督管理，提高经营管理水平。企业绩效评价结果由财政部每年定期公布。绩效评价结果与经营者年薪制、股票期权等收入分配方式改革试点工作也正在逐渐结合，成为国企管理人员业绩考评的重要依据。目前我们中介机构逐步参与的企业绩效评价，主要是国家对重点国有企业集团经营效益、经营者的业绩的考评，以及国有企业集团自身对其所属子(分)公司经营效益、经营者的业绩的考评。

　　企业绩效评价虽然是政府考核国有企业经营业绩的一种手段，但政府部门今后的主要职责应侧重于制定评价规则、发布评价标准、执行委托任务、监督评价质量等，具体的评价事务应交由中介机构组织完成。中介机构参与企业绩效评价工作，可以使监管部门把主要精力放在评价结果的应用和监管决策上，而且因为社会中介机构有丰富的专业经验，可以提高评价工作效率、质量和公正性。在国外，聘请民间审计执行对企业经营绩效的评价，也是一种普遍的作法。社会中介机构年度报表审计和管理咨询业务也是依据企业财务会计信息进行的，所以中介机构可以将企业绩效评价工作与会计报表审计、管理咨询等业务结合起来，进一步开拓自己的业务，更好地服务于社会。

　　中介机构如何开展企业绩效评价业务

　　企业绩效评价结果是十分重要的信息资源。开展评价工作时要将质量放在第一位。被列为评价对象的企业要规范会计核算，并保证提供的基础数据真实、完整。受托评价的中介机构要严格按照相关文件的要求，收集审核被评价单位数据资料，进行定量评价，参与定性评价，并按照遵循《国有资本金绩效评价规则》和《企业绩效评价操作细则(修订)》规定的指标、权数、标准及方法，进行定量指标的计算和打分，撰写评价报告草稿。评价过程中遇到问题应及时与委托单位进行沟通，并在规定的时间内完成委托评价任务。整个评价过程中，中介机构应坚持独立、客观、公正的原则，规范操作，确保评价结果的真实、合理，并对其评价结论承担相应的法律责任。中介机构的领导应对此业务予以高度重视，保证提供优质、高效、创新的服务，同时进一步探索中介机构在企业绩效评价中的作用。对在执行业务过程中知悉的商业秘密保密，未经评价组织机构和企业的同意，中介机构不得擅自对外披露评价结论。同时要遵守职业道德，不搞公关，企业绩效评价是一项政府委托评价行为，在评价工作中不以任何形式向企业收费。

　　当前中介机构在参与企业绩效评价工作中遇到的问题

　　中介机构在企业绩效评价工作中主要作用是对定量指标基础数据的审核和调整，但从笔者所参加的2002年企业绩效评价情况看，笔者认为有些问题的处理仍有待进一步探讨和研究。

　　1.对于调整事项的理解可能出现的差异。《企业绩效评价操作细则(修订)》中对基础数据核实确认方面规定了7项重点调整事项。但由于各企业集团情况复杂，且各事务所对该规定理解不一，在实际操作中对同一事项的处理可能出现差异。笔者建议：在评价工作进行前，要将该各种调整事项均作更为详细的讲解，统一操作方法及标准，同一类型企业评价由同一工作组负责，以避免由于操作方法理解的原因给评价结果的客观性造成影响。

　　2.企业上报基础资料数据的核实问题。评价工作中一些非资产负债表、利润及利润分配表的数据直接取自企业的基本情况表和国有资产保值增值表。由于这两张报表不属于会计报表审计范围，且被评价企业规模均较大，在有限的评价时间内，中介机构难以准确判断企业相关数据填列的真实性、完整性。笔者建议：在以后的评价中，由有关主管部门要求企业将涉及绩效评价体系又未经审计的相关基础数据，提前做出明细表、注明形成原因并准备好相关证据，便于中介审核。

　　3.编制合并现金流量表问题。在评价中需要企业提供经营活动产生的现金流量净额。但国有企业编制年报时大多不要求编制合并现金流量表，或未将其纳入审计范围，造成企业编制合并现金流量表的公允性难以保证。目前仍有许多企业没有编制合并现金流量表，给该指标的取值造成困难。笔者建议：如果2003年国企年报仍不要求编报合并现金流量表，可考虑采用其他指标替代，或者由有关主管部门要求企业提前准备已经过审计的合并现金流量表。

　　4.关于只调整利润表，不调整资产负债表问题。2002年评价中，按照评价组织部门的规定，对于企业办社会、会计制度变更事项，只调整利润表指标，不调资产负债表指标，同时恢复不良资产指标，当年消化历史潜亏事项评价中也不予调整。这一规定的合理性有待进一步商榷。

　　5.关于资产评估减值和清产核资、当年消化历史遗留潜亏的追溯调整问题。2002年评价中，对评估增减值原则上不作调整，清产核资只调整当期相关财务指标金额。笔者建议：对当年发生的金额巨大的清产核资、消化历史遗留潜亏还应进行追溯调整，即如果当年企业核销的大额不良资产，不仅调整评价当期的期初所有者权益，在三年前就已挂账的，还应调整“三年前所有者权益”指标，以此避免当年企业处理历史遗留不良资产越多，可能对企业当年绩效评价结果越不利的不合理现象。关于评估增减值，由于账务处理复杂，完全还原的操作性较差，但如果不还原，很可能对企业绩效评价结果的合理性产生重大影响。笔者建议：可否按评估结果的一般规律，当年发生的评估增值直接调减年末固定资产或无形资产及年末所有者权益，即调减主要增值科目的年末余额，视同本年度未发生资产评估增值，不因此增加企业本年业绩；评估减值直接调减年初的流动资产及年初所有者权益，即调减主要减值科目的年初余额，视同不良资产或其他客观减值因素，在以前年度已经消除，不因此减少企业本年业绩。涉及三年前已挂账的大额不良资产的评估或处理减值，还应调减“三年前所有者权益”指标。